Willkommen bei der Landsiedlung Baden Württemberg GmbH

Beschleunigte Zusammenlegung

horb an altheim 2011 april

Im Bereich Beschleunigte Zusammenlegung führt die Landsiedlung Maßnahmen nach dem Flurbereinigungsgesetz (§§ 91 ff. FlurbG) durch. Ziel des Zusammenlegungsverfahrens ist, zersplitterten ländlichen Grundbesitz unter Mitwirkung der beteiligten Eigentümer zu möglichst großen Einheiten zusammenzulegen. Dies führt zur nachhaltigen Verbesserung der Produktions und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft. Hauptaufgabe der Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH sind die Bodenbewertung, die Erhebung der Unterlagen in den öffentlichen Büchern, die Verhandlungen mit Eigentümern und Bewirtschaftern sowie die Aufbereitung der Ergebnisse in Karten und Verzeichnissen.

Beschleunigte Zusammenlegungen sind behördlich geleitete Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz (§ 91 ff.) Die Einleitung eines Verfahrens setzt voraus, dass mehrere Grundstückseigentümer oder die landwirtschaftliche Berufsvertretung einen entsprechenden Antrag stellen. Ziel des Zusammenlegungsverfahrens ist, zersplitterten ländlichen Grundbesitz unter Mitwirkung der Beteiligten Grundstückseigentümer zu möglichst großen Einheiten zusammenzulegen. Dies führt zur nachhaltigen Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft. Maßnahmen des Naturschutzes oder der Landschaftspflege können durchgeführt werden. Die besonders schnelle Neuordnung des Verfahrensgebiets wird durch den weitgehenden Verzicht auf Vermessungen möglich. Der Verzicht auf Vermessungen setzt aber voraus, dass das Wege- und Gewässernetz weitgehend den künftigen Anforderungen entspricht. Die zur Bewirtschaftung der Grundstücke notwendigen Wege werden in beschleunigten Zusammenlegungen ausgebaut. Hierbei wird auf das vorhandene Wegenetz aufgebaut. Ganz neue Wegeführungen sind die Ausnahme. Der Austausch möglichst ganzer Flurstücke zwischen den Eigentümern führt zu unvermeidlichen Mehr- und Minderzuteilungen, die größer sein können als bei Flurbereinigungsverfahren mit kompletter Neuvermessung. Deshalb und damit die Eigentümer bei der Neugestaltung mitwirken können, werden Vereinbarungen (§ 99 FlurbG) über die Lage der neuen Grundstücke abgeschlossen. In Baden-Württemberg wird in der Regel die Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH beauftragt, die Verhandlungen mit den beteiligten Grundstückseigentümern zu führen. Beschleunigte Zusammenlegungen werden unter Leitung der zuständigen unteren Flurbereinigungsbehörden in Arbeitsteilung zwischen der jeweiligen Behörde und der Landsiedlung durchgeführt. Die unteren Flurbereinigungsbehörden übernehmen zum Beispiel die Aufgaben der Bodenbewertung, der Planung des Wege- und Gewässernetzes sowie alle vermessungstechnischen Arbeiten. Die Landsiedlung führt die Verhandlungen mit den Grundstückseigentümern und erledigt die dazu notwendigen Vorarbeiten (z.B. Erhebungen aus Grundbuch und Kataster). Sie stellt den Zusammenlegungsplan auf. Der Zusammenlegungsplan legt fest, wie das Zusammenlegungsgebiet tatsächlich und rechtlich neu gestaltet wird. Dieser Plan wird wie alle wichtigen Unterlagen und Arbeitsschritte von den unteren Flurbereinigungsbehörden geprüft. Danach wird die Rechtskraft von der Behörde herbeigeführt.

Mitwirkung der Grundstückseigentümer

Auch bei beschleunigten Zusammenlegungen vertrítt die Teilnehmergemeinschaft die gemeinschaftlichen Angelegenheiten der Eigentümer. Sie ist weitgehend Trägerin des Verfahrens. Allerdings hat sie keinen Einfluss auf die Zuteilung der neuen Grundstücke an die Eigentümer. Den Eigentümern in beschleunigten Zusammenlegungen wird eine umfassende persönliche Mitwirkung hinsichtlich der Veränderung ihres Eigentums eingeräumt. Hierzu werden mit jedem Eigentümer mindestens 3 Gespräche geführt. Zunächst werden in der Vorerkundung grundsätzliche Fragen, z.B. Vertretungsbefugnisse, Pachtverhältnisse usw., geklärt.
In einer zweiten Gesprächsrunde werden die Wünsche der Eigentümer hinsichtlich der Ausweisung der neuen Grundstücke festgehalten. Direkt im Anschluss hieran werden mögliche Landzuteilungen besprochen und berechnet, wie sich die Qualität der Zuteilungen darstellt und ob sich Mehr- oder Minderzuteilungen ergeben.
Diese Zuteilungsverhandlungen werden so lange geführt, bis für das gesamte Gebiet, das heißt für alle Eigentümer, neue Flurstücke ermittelt sind. Dieser Rohentwurf zur Neueinteilung ist von grundlegender Bedeutung für den Erfolg des Verfahrens. Deshalb wird er eingehend von den unteren Flurbereinigungsbehörden geprüft. Im Anschluss daran werden mit den Eigentümern die Verträge über die neuen Grundstücke (Vereinbarungen nach § 99 FlurbG) abgeschlossen.

Die umfangreichen Verhandlungen bieten zahlreiche Vorteile:

  • Die Pachtverhältnisse werden gründlich erfasst und in der Regel ist es möglich, besonders große Bewirtschaftungseinheiten zu schaffen. Es können Pachtflächen neben die Eigentumsflächen des Landwirts gelegt werden. Oder es werden die Flächen verschiedener Verpächter desselben Landwirts als eine große, zusammenhängende Bewirtschaftungseinheit ausgewiesen.
  • Besonders große Zuteilungen können auch deshalb gebildet werden, weil der Vertragsschluss mit den Eigentümern eine flexiblere Handhabung ermöglicht.
  • Unzufriedenheit der Eigentümer über ihre neuen Grundstücke wird vermieden. Damit sind auch weniger Verhandlungen zu späteren Zeitpunkten zu führen, dies ermöglicht die besonders schnelle Abwicklung.

Besonderheiten in der Durchführung

Häufig wird die Frage gestellt, ob es überhaupt möglich ist, ohne Vermessung zu sinnvollen größeren Bewirtschaftungseinheiten zu kommen?
Unser Beispiel zeigt, dass auch schwierige Flurverhältnisse neu gestaltet werden können, ohne einen einzigen neuen Grenzstein zu setzen. Die neuen Grundstücke sind auf Basis der alten Grenzen oder durch rechnerische Ermittlung einer neuen Grenze von einem alten Grenzpunkt zu einem anderen alten Grenzpunkt berechnet. Dies ist reine Büroarbeit und kann mit der modernen technischen Ausstattung sehr zügig durchgeführt werden. Besonders wichtig ist, dass nicht nur größere Einheiten geschaffen werden, sondern dass gleichzeitig die Gewannlänge verbessert wird.

Es ist möglich, einzelne Grenzen neu zu vermessen. Eine sehr pragmatische Lösung ist, sogenannte "Schlüssel" in Kauf zu nehmen. Das bedeutet, für Grundbuch und Kataster ist die ungünstige Grundstücksform maßgeblich. Bei der tatsächlichen Bewirtschaftung wird eine gerade Bewirtschaftungsgrenze von den benachbarten Landwirten eingehalten. Die Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH oder die untere Flurbereinigungsbehörde hilft bei der ersten Absteckung der Bewirtschaftungsgrenze mit Holzpflöcken. Wege können in beschleunigten Zusammenlegungen verbreitert oder auch in einer neuen Trasse über neue Grundstücke geführt werden. Dies macht nicht zwingend eine Vermessung notwendig. Die Fläche des Wegs wird über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit oder über eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch gesichert. Sie wird als Nutzungsart im Vermessungswerk nachgewiesen. Der Wertverlust des Grundstücks wird dem Privateigentümer im Verfahren ausgeglichen.

Vorteile

Die beschleunigten Zusammenlegungen zeichnen sich gegenüber anderen flächendeckenden Verfahren nach dem Flurbereinigungsgesetz vor allem durch folgende Vorteile aus:

  • Die Verfahren können für die Eigentümer sehr kostengünstig durchgeführt werden.
    Die Beschränkung des Wegebaus auf das notwendige Maß führt zu niedrigen Ausbaukosten. Deshalb haben die Eigentümer auch nur einen geringen Eigenbeitrag von maximal 200 ˆ/ha zu leisten.
  • Vorteilhaft ist außerdem der geringe Landabzug.
    Die Fläche, die durch den Landabzug verloren geht, stellt einen erheblichen Wert dar. In der Regel wird bei beschleunigten Zusammenlegungen nur 1 % Abzug erhoben.
  • Die neuen Grundstücke können bereits 3 – 4 Jahre nach Anordnung des Verfahrens genutzt werden. Das heißt, dass die Vorteile in Form von Kosteneinsparungen, Arbeitserleichterungen oder Ertragssteigerungen sehr schnell erreicht werden.
  • Die Mitwirkung der Eigentümer führt zu besonders großzügigen Bewirtschaftungseinheiten. Damit ist eine langfristige und nachhaltige Agrarstrukturverbesserung sichergestellt.

Interessen des Naturschutzes und der Landschaftspflege

Die für Naturschutz und Landespflege zuständige Stelle kann die Einleitung einer Zusammenlegung beantragen, wenn die Zusammenlegung auch dem Interesse der privaten Grundstückseigentümer dient. Seitens der Vertreter des Naturschutzes werden beschleunigte Zusammenlegungen immer positiver gesehen.

  • Die schnelle Neuzuteilung eröffnet die Möglichkeit, sehr schnell die ins Auge gefassten Maßnahmen zu realisieren. Die schützenswerte Fläche kann sehr schnell in das Eigentum der öffentlichen Hand oder privater Verbände überführt werden.
  • Ein besonderer Vorteil ist, dass die sehr umfassende Einbindung der Eigentümer zu einer hohen Akzeptanz des Verfahrens führt. Widerstände in der Umsetzung kommen damit erst gar nicht zustande.
  • Durch den Abschluss von Vereinbarungen wird es möglich, auch sehr unterschiedliche Flächen zu tauschen. So kann mit dem Eigentümer vereinbart werden, dass er für den Naturschutz interessante Flächen mit einem geringen Wert je Flächeneinheit abgibt und dafür Flächen mit einem höheren Wert je Flächeneinheit erhält.
    Ohne Vereinbarungen ist ein solcher Austausch problematisch.

Fazit:

Beschleunigte Zusammenlegungen haben sich bewährt, um schnell und einfach zu Verbesserungen für die Grundstückseigentümer, die Bewirtschafter und die öffentliche Hand zu gelangen. Die Mitwirkungsmöglichkeit der Bürgerinnen und Bürger sowie die pragmatische Durchführung entsprechen den allgemein angestrebten Zielen. Die Landwirtschaft in Baden-Württemberg wird sich dem Wettbewerb mit neuen EU-Mitgliedern und vermutlich auch verstärkt weltweiten Anbietern stellen müssen. Deshalb wird es notwendig sein, Flächen, die vor 3 oder 4 Jahrzehnten in Verfahren bereits einmal geordnet wurden, an die heutigen Erfordernisse anzupassen:

  • die Bewirtschaftungseinheiten müssen vergrößert werden
  • die Gewanne müssen verlängert werden.

Verfahren mit hohem Aufwand werden flächendeckend kaum einsetzbar sein. Eine Lösungsmöglichkeit bieten beschleunigte Zusammenlegungen, mit denen die Ziele schnell und kostengünstig erreicht werden können. Die Landsiedlung besitzt das Know-how und die Erfahrung, um im Auftrag und in enger Zusammenarbeit mit den unteren Flurbereinigungsbehörden bei der Entwicklung der ländlichen Räume mitzuhelfen.

Voraussetzungen und Vorteile

Eine spezielle Verfahrensform der beschleunigten Zusammenlegung